翻出了一些以前寫的文字
好像現(xiàn)在來看又別有一番滋味
如果你入行早幾年，或者曾經(jīng)買過 90 平左右的房子
一定對" 神戶型 "這三個字不陌生
什么是神戶型，大概就是在緊湊的面積里造出看似豐富的功能
比如最開始 90 平的戶型能做三房，然后在三房的基礎(chǔ)上能做出兩廳兩衛(wèi)，更極致的還能有一個大橫廳
神戶型的產(chǎn)品發(fā)力點，可以集中在戶型的客廳、主臥、餐廳甚至廚房衛(wèi)生間等任何一個空間
除了次臥
打開手機隨意搜一搜，營銷詞匯就更精彩了
大橫廳、主臥套房、步入式衣帽間、儀式感玄關(guān)、LDK 一體化、U 型廚房、三分離衛(wèi)生間 ......
這些顛覆概念的營銷詞匯在房地產(chǎn)瘋狂的那幾年用的可太多了
只有次臥幾乎不會被開發(fā)商的營銷提到
似乎一直以來，在產(chǎn)品開發(fā)的體系里，次臥都處于被遺忘的狀態(tài)
有沒有想過為什么次臥會被忽略？
01
本質(zhì)上也是因為市場上戶型面積趨小的同時，還要講營銷賣點
首先為什么市場上有這么多小戶型
起源于一個所有業(yè)內(nèi)人都知道的一個時代政策
上海新房7090 政策
2006 年開始，上海的新房供應(yīng) 70% 的主力戶型集中在 90 平以下
當(dāng)然 90 平可以做大兩房，也可以做小三房
但購房者更希望首次置業(yè)的時候盡量一步到位
也就是總價和面積段不變的情況下，擁有更多的房間
為了迎合市場，比起舒適大兩房，房企們更愿意集中火力做緊湊小三房
但是在控面積的前提下，開發(fā)商同時還需要有吸引力的市場營銷概念
客廳、主臥承擔(dān)主要的營銷賣點，面積不能少
而衛(wèi)生間廚房又有最低面積限制
所以只能壓縮三房中剩下的兩個房間
也就是犧牲次臥
這也是為什么我們看到市面上大多數(shù)次臥都非常緊湊
大家知道曾經(jīng)這些次臥有多小么？
比如這個 98 平的三房戶型
要知道一個次臥要放下一張正常的兩米長的床，再留一點通道空間
合適的面寬至少需要在 3 米左右
而這種只有 2.6 米左右的次臥，在開發(fā)商的樣板房大多是這樣的
所以往往和飄窗結(jié)合做成榻榻米的形式（樣板房的榻榻米尺寸往往也是縮小的）
我們團隊還曾經(jīng)去實地做過樣板房判官
即使作為兒童房，放下一張單人書桌后，床尾的衣柜也擠得比較難打開了
根本上來說就不是一個可以常住的房間
還有更極致的，這個 85 平的小三房
我曾經(jīng)還看過一個 80 平小三房的次臥
可能是由于次臥在產(chǎn)品力創(chuàng)新中的長期缺位
后來出現(xiàn)即使有條件做更大面積的戶型，也會優(yōu)先去提升客廳、主臥、餐廳這些更加放在明面上的空間，而不會去提升次臥
那么當(dāng)脫去營銷光芒后，會面臨什么樣的問題？
02
對次臥不重視的戶型，已經(jīng)開始受到市場的拋棄
因為控面積開發(fā)邏輯下誕生的三房產(chǎn)品，已經(jīng)主導(dǎo)樓市長達十幾年
換句話說就是，小三房存量太多了
大家試想一下，從 2006 年上海實行 7090 政策以來，到現(xiàn)在將近 20 年的時間
市場上存量的緊湊型小三房有多少
我們曾經(jīng)統(tǒng)計過，從 2012 到 2023 年這十多年上海成交近一百萬套一手房
參考 7090 政策，哪怕按照 50% 比例計算，也有 50 萬套小戶型
90-100㎡，也就是九十多平的戶型存量最多，其次就是 90㎡以下
100 平以下的戶型幾乎占了市場存量的一半
不論如何估算，這都是一個不小的數(shù)字
只是存量大還不足以說明問題
最根本的原因是緊湊型小三房的次臥并不 " 好住 "
本質(zhì)上是因為當(dāng)年很大一部分小三房其實并不成立
是一種" 偽三房 "
這樣的所謂三房戶型實際居住起來其實是非常難受的
比如這個 21 年的 99 平的次新房
南次臥勉強還有 2.7-2.8 米的面寬，北次臥只有 2.3 米左右，面積僅 5.8 個平方
所以我們能看到的南次臥是這樣的
沒有給人留下多少通行和活動的空間
而戶型圖中這個不足 6 平米的北次臥，現(xiàn)實中是這樣的
所以當(dāng)這些緊湊型產(chǎn)品流入市場，形成了嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭
對二手房來說流通性必然不占優(yōu)勢
所以在這樣的情況下
曾經(jīng)不被重視的次臥，開始發(fā)生改變，也必須發(fā)生改變
03
最開始的變化是，次臥開始擁有正常的面積和功能
之所以可以如此
一個前提是上海執(zhí)行多年的
去年，上海發(fā)布通知取消不同區(qū)域一刀切的 70% 小戶型配比
第二是這個明確的信號被開發(fā)商看見，于是上海開始出現(xiàn)更多的大戶型
甚至在開發(fā)商做經(jīng)濟戶型的時候，也不再一味忽視次臥，而是很克制的分配面寬
盡量讓戶型里的每一個次臥都 " 好住 "
比如這個 116 戶型，就很明顯做到戶型的三房平權(quán)
并且進深足夠放下一張床 + 兩個床頭柜 + 一個大衣柜
三個房間分別位于戶型三個角，讓客餐廳成為戶型的中心，而房間平等的圍繞客餐廳而展開
每個房間都有相對均衡的面積、尺度和位置
當(dāng)次臥的面積足夠作為真正的房間而使用時，它的功能也隨之變化
首先發(fā)生改變就是對收納空間重視
以前我們看到的小三房，兩個次臥可能只有一個有條件做衣柜
另一個次臥放下一張床已經(jīng)很勉強，不會再有空間放衣柜
但是矛盾在于
如果放不下衣柜，那么這個次臥又憑什么作為一個房間而存在呢
于是有的項目，開始給每個次臥都釋放盡可能多的收納空間
萬科在上海做了一個很好的樣本
最亮眼的地方是三個臥室都擁有衣柜收納空間，而且注意看，這三個房間的衣柜都不算小
而且次臥和陽臺相連，樣板房也特意做了延伸到陽臺的轉(zhuǎn)角書桌，作為增加的收納空間
更好一點的次臥
比如，還會給次臥預(yù)留兩個衣柜的空間
次臥終于不再被忽略的時候
你會發(fā)現(xiàn)對于大面積戶型有條件去給到次臥更好的配置
于是，次臥也擁有更多可能
04
次臥開始承載家庭生活場景
首先是當(dāng)戶型面積再大一點，次臥面積也有條件進一步擴大
于是有條件和更多的功能空間產(chǎn)生鏈接
第一，讓次臥也可以擁有玄關(guān)和陽臺
比如，在的 255 平戶型中
產(chǎn)生類似次臥玄關(guān)的空間感
其中一個次臥有衛(wèi)生間和衣帽間，作為次臥套房
而另一個次臥北側(cè)與過廳相連，南側(cè)與陽臺相連
其實是給到次臥一個相對私密的空間屬性
第二，對次臥的打造也開始重點考慮為哪些人群服務(wù)
可以為家里的老人服務(wù)，作為老人房
比如為老人設(shè)計的雙床次臥，既可以方便老人和大家庭同住，幫忙帶帶孩子
雙床次臥還可以避免老人起夜互相打擾
也可以是為家里的孩子，將雙床次臥作為二胎房
比如在
二胎家庭的孩子可以住在同一個房間
對于有兩個低齡兒童的家庭來說最合適不過
最后，為了讓次臥能夠面對的人群更靈動
還有的戶型會讓次臥更多變，成為一個X 空間
比如在
并且由兩扇推拉門和一扇平開門在室內(nèi)構(gòu)建了一個洄游動線
于是圍繞這個空間我們至少可以有三種生活場景
這些豐富的空間可能性為家庭的生活場景帶來更多的發(fā)揮余地，于是自然而然產(chǎn)生更多的家人相處片段
至此，次臥才開始真正變得不一樣了
05
其實為什么開發(fā)商對次臥的態(tài)度會開始發(fā)生轉(zhuǎn)變
因為末端的營銷策略，再去造 " 神戶型 " 的概念已經(jīng)不夠用了
購房者更關(guān)注真正的居住體驗好不好、空間是不是實用
所以開發(fā)商不得不把注意力放在更具體更精細的空間層面
這也是為什么次臥的改變值得我們思考的原因
好，當(dāng)我們把注意力放到次臥這個空間
你會發(fā)現(xiàn)其實能做的有很多
次臥可以作為一個真正的臥室
可以承擔(dān)收納、條件允許做成套房更好、結(jié)合陽臺也能獲得不一樣的空間感受
還可以作為老人房、二胎房、書房、X 空間來承載家庭多變的生活場景
當(dāng)下樓市確實越來越需要那些讓人 " 住得好 " 的產(chǎn)品
最后分享前幾年看過一個樣板房次臥的一角
并非因為這個設(shè)計多巧妙，而是因為在次臥的敏感度長期缺位的前提下
早在幾年前能夠為次臥專門做一個場景布置這件事很難得
而更值得關(guān)注的是，我們完全可以預(yù)見以后的戶型設(shè)計
越來越不會放過室內(nèi)的每一個房間
以上為正文，來自 Once
這是真叫盧俊公眾號的第5842篇原創(chuàng)文章
